■编者按 城市是现代化的重要载体，是人民群众高品质生活的重要空间。有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重要工作。近日，住房城乡建设部发布城市更新典型案例（第二批），山东4个案例上榜。本报今起推出“大众观察·聚焦城市向新生长”系列报道，对这些案例进行实地探访、解剖麻雀，展现其在城市更新中探索的好做法、好路径、好经验。敬请关注。

　　青岛四方路历史文化街区保护更新后再聚烟火气

　　改变的是样貌 不变的是“味道”

　　现在每天上午9点，已经在青岛四方路历史文化街区（以下简称“四方路街区”）经营了30年的饭店秦晋小吃都会准时开门营业。饭店老板白西香早早来到店里，年近60的她，仍然一丝不苟地检查每个细节，保证店面、员工以最好的状态迎接顾客。

　　唤醒老街区迫在眉睫

　　一家店开了三十年为何还如此兢兢业业？在白西香看来，饭店不只是她辛苦谋生的工具，而是她用心经营起来的“家”。“1996年来到青岛，我和丈夫在周边开了一家夫妻店，十几平方米又破又旧的小房子里只能摆下两三张桌子，就这样一步一步做到今天，我们对饭店和这个地方都有了感情。”白西香说道。

　　四方路街区，当地人称“大鲍岛”，由于靠近码头和栈桥，往来人员众多，商贸发达，逐渐发展成为当地极具烟火气的商业中心。因此，白西香夫妻俩将店面选在了四方路街区的易州路。

　　两个人起早贪黑能吃苦，白西香夫妻俩仅用了两年时间就把店面扩展到了五六十平方米。后来他们接连合并了周边两家店面，秦晋小吃也成了街上最有名气的餐饮店。

　　然而，当其他方面都在改变提升时，只有环境没有变，这也是白西香最犯愁的。“周边都是老房子，屋内屋外都老化了，卫生条件和就餐环境真的是简陋，就连厨房都不够用。”回忆起过去，白西香印象深刻。过去街道上，私搭乱建很常见，生活垃圾随地扔，停车场、公共厕所这些配套设施更是缺乏。这些存在的客观条件，无形中限制了白西香饭店的发展脚步。

　　更令人担心的是，随着青岛城市中心逐步由西向东转移，大量居民搬离四方路街区所在的西部老城区，往昔繁华的商业氛围不再，秦晋小吃原本红火的生意开始走下坡路。因此，当得知政府将征收街区房产进行保护更新改造时，白西香立即表示支持。

　　事实上，正如白西香所说，历经岁月洗礼的四方路街区，面临原住民流失、建筑年久失修、公共设施不足、风貌混乱等问题，改善市民居住条件、复苏老城区发展活力的任务已迫在眉睫。

　　修旧如旧 最小干预

　　2019年，按照青岛市委、市政府的决策部署，市北区率先启动历史城区保护更新行动，分三期对四方路街区内历史风貌建筑进行保护修缮，拆除公共区域私搭乱建，结合建筑历史图纸，恢复老建筑原有形制。同时，对街区内道路实施步行化改造，配齐水电气暖等现代化基础配套。利用拆除街区内筒子楼释放的城市空间，新建了街角广场、地下停车场等多处公共配套设施。

　　“保护修缮过程中，市北区始终坚守着‘修旧如旧、最小干预’的原则。因为，这片区域是青岛现存数量最多、保留最完整、单体面积最大的里院群落，是青岛地域性传统民居的典型代表，也是青岛传统城市风貌的集中承载与体现。所以，我们完成了四方路核心街区的空间规划编制和修建性详细规划设计。对街区内106栋历史风貌建筑逐一编制保护更新方案。”市北区历史城区保护发展中心规划建设部副部长王斌介绍，截至目前，街区内9.5万平方米建筑保护修缮工作已全面完成。

　　在产业导入和业态布局方面，市北区依托22里89院的里院建筑群，将历史底蕴与现代气息完美融合，打造“串里+逛院”的沉浸式里院生活体验区。同时，聚焦创意零售、餐饮美食、文化体验、住宿和休闲娱乐五大方向，积极引进符合街区特色的多元化业态，共计100余家商户签约进驻。

　　其中，就有迁走又搬回来的秦晋小吃。“在这里待久了就有了感情，现在街区环境、店面装修全都焕然一新，只有我们的味道没变。”白西香说，希望来到这里的人们看到老建筑品尝老味道，能唤起对过去的回忆。

　　重塑新业态 再聚烟火气

　　短短几年时间，四方路街区从一个脏乱差的棚户区，蜕变成了青岛文旅新地标——大鲍岛文化休闲街区，周边配套的浮岛公园连接了历史街区，实现了交通安全通畅；聊城路停车场，地下停车地上体育公园，不仅缓解老城停车难的压力，还填补老城区体育健身的空白。这一切，都让居住在这里的市民切切实实享受到了城市更新带来的便利。

　　在这里，人们可以走进里院记忆博物馆与历史展开对话，可以漫步广兴里体验沉浸式数字光影实景演出的魅力，也可以辗转洛川家美术馆欣赏当代艺术的创新与突破。还有戏剧、读书会、音乐节等诸多文艺演出和多种互动体验，不仅丰富了市民和游客的游览体验，而且让人们能多角度深层次理解和传承历史文化。

　　仅2024年，大鲍岛文化休闲街区就举办包括2024青岛萝卜·元宵·糖球会系列活动、国际艺术节、光影秀、商演等在内的文化活动近一千场次。此外，签约率超80%、开业率超70%，全年客流量突破1765万人次，新增消费场景1.6万平方米，这一组组数据，也印证了大鲍岛文化休闲街区去年取得的不俗成绩。如今的大鲍岛文化休闲街区，人气、商气、烟火气集聚，满足市民游客“全时”“全季”的文旅休闲需求。

　　“通过文旅新场景打造和在地文化挖掘两条主线，结合IP打造、文化活动赋能等多维度举措，使得街区知名度和品牌影响力不断攀升。”青岛环海湾投资发展集团党委副书记李建青告诉记者，借助此次入选第二批城市更新典型案例的机遇，街区将继续拓展沉浸式演艺、特色主题研学、精品酒店民宿等多元场景，精心举办青岛萝卜·元宵·糖球会等传统民俗节会，深化文化传承保护，争创省级特色步行街。

　　（大众新闻·大众日报记者 李媛）

　　微改造精提升、首席街长制、街区主理人……

　　火炬八街何以“网红”变“长红”

　　今年“五一”假期，位于威海火炬八街北起点的MANNA咖啡民宿里，游客“爆满”，不足一百平方米的咖啡厅日接待量近3000人次。“自从火炬八街成为‘网红’街，一年四季游客都很多，我们都习以为常了。”MANNA咖啡民宿店长荆超说。

　　这条全长仅770米的海边街道，带动威海火炬高技术产业开发区（以下简称“威海高区”）2024年接待游客超1700万人次，同比增长17.8%，旅游收入实现87亿元。海边街道从“网红”变“长红”，背后离不开“微改造、精提升”为街区赋予的魅力。

　　MANNA咖啡民宿2017年正式营业，是火炬八街首家咖啡店。“当时这条街还很普通，因为喜欢临海的风光，我们才选择在这里开店。”荆超说，2022年以前，火炬八街还是一条鲜为人知的城市支路，沿街38栋建筑建于20世纪90年代，建筑外立面陈旧、配套设施不足、商业业态匮乏。

　　2022年，威海市以开展省级城市体检和城市更新“双试点”为契机，选取火炬八街先行先试。设计师李久太受邀参与这项工作，并受聘为火炬八街首席街长。“我们在改造中不搞大拆大建，而是通过‘微改造、精提升’，保持街区原有特色和魅力，实现风貌焕新、业态升级。”李久太说。

　　首席街长制是威海对重点打造的街道、街区，安排一名专家或一个团队，对街区改造方案进行把关和跟进的工作机制，它是威海对城市更新的一种制度创新。

　　通过街长“陪伴式”更新，火炬八街“潮”起来了：沿街建筑采用统一的极简风格，并保留一处彩色马赛克砖墙，让游客拍照更“出片”；以火炬八街为中心，向东、西、南方向延伸，西海岸片区综合更新改造项目正在一体实施，将国际海水浴场、火炬八街、小石岛等优质资源“串珠成链”，旅游观光品牌廊道跃然纸上……

　　“3年前，火炬八街在网上走红，我来过一次。这次来发现火炬八街有了很多细微的变化，更有格调了，周边也增加了很多拍照打卡的地方，体验更好。”济南游客杨菲菲说。

　　拍立得照相馆、文创店、民宿酒店等新业态进驻，几处时尚精致又有创意的网红景观小品和拍照打卡造景点缀其中，漫步在改造后的火炬八街西街，文艺范儿扑面而来。云漫酒店就在其中，该店的负责人蓉蓉如今还有了新身份——街区主理人。

　　去年，威海高区创新推出街区主理人机制，招募储备了40名懂管理、善经营的经营业主作为街区主理人，参与火炬八街乃至整个西海岸片区综合更新改造项目的业态布局、品牌引入和商业运营，培植了一批文旅新业态、新地标。

　　“通过充分发挥主理人思想前卫、市场嗅觉敏锐的特性，加快打造了一批标志性示范项目、爆款文旅新IP。目前，已有8名主理人的企业或项目通过示范先行成功升规纳统。”威海高区文旅产业投资有限公司招商策划部经理王大伟介绍，同时引进一批深受年轻人喜爱的全新消费业态，持续让“文旅流量”转化为“消费增量”。

　　随着游客量的“暴涨”，火炬八街附近的旅居矛盾逐渐凸显出来。“去年夏天，总有游客把电动车停在小区门口，影响居民出行，为此我没少跟网格员反映。今年建了这么一处能充电、遮阳的停车场，我们‘门前’就清净了。”近日，家住威海高区怡园街道青缇湾小区的戚女士惊喜地发现，小区门口不远处新增了一处电动车停车场。

　　怡园街道党工委书记尹科介绍，为缓和旅居矛盾，让游客玩得舒心、居民生活顺心，威海高区创新推出“网格化管服机制”，在火炬八街周边设置10个网格片区、40名网格员，联合区旅游专班、景区执法中队等机构的下沉力量，构建“一个网格、多维协同”治理格局，确保治理事项能够及时发现、快速流转、有效化解。

　　以网格“支点”撬动治理创新的同时，威海高区还在网格内科学布局雷锋驿站、爱心商家等文明实践点位21处，打造集商、旅、居、购、娱等多种功能于一体的景区服务阵地，开通“畅游八街”服务专线。由此，当地旅游领域群众满意度持续提升。

　　（大众新闻·大众日报记者 郑 莉 通讯员 陈世朋 张蕃）

　　济南近年来持续实施四类生态修复项目，修复提升总面积6000多公顷

　　显山露水 还绿于民

　　大千佛山98千米绿道保留了4912棵“钉子”树，龙洞片区7座渣土山变身山体公园，华山湖周边废弃矿山修复如初……为解决城市发展与山体保护之间的矛盾，济南近年来持续实施四类生态修复项目，包括山体生态修复绿化提升、废弃矿山生态修复、山体公园建设、山林绿道建设，累计实施项目467处，修复提升总面积6055.2公顷。

　　绿道上留下“钉子”树

　　“五一”假期，济南佛慧山的林荫道上，几个孩子掏出核桃、花生等零食，跟山里的松鼠分享。“这里的松鼠不怕人，有时候还跑出来要吃的。”市民李涛经常带着孩子来投喂山里的小动物。近几年，佛慧山上的松鼠越来越多，吸引很多市民游客前来打卡。

　　近年来，济南拆除了佛慧山上的违章建筑，恢复生态面积10.8公顷，新增绿地面积9.3公顷，通过生态治理手段，实现“显山露水，还绿于民”。

　　在佛慧山南侧，一座21米宽的生态廊桥跨过二环南路，桥上各种植物群落交错，这是为动物自由迁徙预留的通道。桥头的下沉绿地水塘，是给动物保留的季节性饮用水源；种植的浆果、虫媒类植物，可以为动物提供食源……种种细节设置，既兼顾了城市发展，又兼顾了自然生灵的自由生长。

　　“从佛慧山沿着绿道走，能到达周边十几个山头。”作为徒步爱好者，李涛利用休息时间，几乎逛遍了周边所有的山体公园。这得益于济南近几年构建的山林绿道网络。依托现有资源，济南将原来的山林防火车道改造升级为一级绿道，将林间小径、游步道整合优化为二级绿道，增设驿站、休憩点等基础服务设施，完善绿道标识系统，截至目前，300余千米山林绿道实现互联互通。

　　走在绿道上，时不时会碰到“钉子”树。济南林场高级工程师张浩介绍，在绿道建设过程中，坚持“路绕开树”思路，实在避不开的，就把树留在路中间。总长约98千米的大千佛山绿道，就保留了4912棵这样的“钉子”树。

　　济南市陆生野生动物资源调查和动态监测最新数据显示，2024年，济南国家级重点保护陆生野生动物由37种增加至83种，山东省重点保护野生动物由29种增加至50种，这是生态恢复的最好见证。

　　渣土山变身山体公园

　　在龙鼎大道西侧大华紫郡至西蒋峪一带，群山环绕。站在山顶上，远眺龙洞风景区北入口，一片郁郁葱葱，低矮的苜蓿、扶芳藤，搭配黄栌、白皮松、五角枫等，四季成景，吸引大量市民游客。

　　“每到节假日，日均客流量都在2万人以上。”历下区园林绿化服务中心工作人员介绍，以往这附近有7个大渣土山，这些建筑垃圾既影响生态环境，又有安全隐患。济南按照“城市修补、生态修复”的理念，持续治理破损山体，恢复自然景观。

　　“以前的扁石山上都是成片的渣土堆，荒草比人高。”当时的施工单位负责人邱永侠介绍。现在，这里修建了登山步道，栽种了各类苗木，地势平缓的位置还播下了狼尾草、粉黛乱子草等，打造成季节性“花海”。昔日的渣土山变身生态优美的山体公园，成为市民休闲娱乐的好去处。“推窗见绿，出门即景。”豫林嘉园业主王女士表示，环境好了，住得就是舒适。

　　华山湖东侧的南卧牛山、驴山曾经盛产石材“济南青”，早年开采留下的矿坑最深达50米。济南利用开挖华山湖时的土方，将“疤痕累累”的南卧牛山按照原貌修复，同时播撒草籽绿化，废弃矿山治理与山体绿化提升同步实施。济南城市建设集团工程二部负责人介绍，目前，这里还保留了两个矿坑，兼具山体蓄水和生态教育功能。还修建了消防通道、步行道、健身区、小公园等公共服务设施，实现生态、景观和功能的全面提升。如今，每年都有一些单位来此组织开展植树等公益活动，全民共同参与生态保护。

　　立足生态优势，济南挖掘科普教育价值，打造自然教育基地和自然观察径。在佛慧山的泉城山林自然观察径，游客市民在1300米游览路线上，通过设置的观察点、解说点和森林平台等，可以扫码免费听取VR讲解，实地观察36个自然内容，零距离接触25种不同的本土生物。这样一座“没有围墙的城市山林博物馆”，进一步提高了全民保护“一城山色”的意识。

　　（大众新闻·大众日报记者 赵国陆）

　　济南高新区分层利用旧地块，让土地“长”出多重价值

　　一块土地 两个主体 解决三件难事

　　最近一天早上，在济南高新区舜泰广场上班的小刘开车来到园区，把车停进地下一层智慧停车场，走进旁边写字楼开始一天的工作。中午12点，他跟同事走进地下一层万悦广场，吃个快餐，再来到地上的体育场遛弯儿。此时，塑胶跑道上都是三三两两散步的人群。

　　因为人员密集，停车难、吃饭难、休闲难曾一度困扰着这个园区的上班族。得益于2023年舜泰广场智慧停车项目投用，园区的旧操场地块，通过分层出让，有了两个主体，解决了停车、吃饭、休闲三件难事，且通过多种经营参与实现投资收益闭环，形成了可复制推广的模式。

　　分层出让，一块土地给了两个主体使用

　　“我是2010年到园区工作的，当时还没有那么多人，后来公司、人越来越多，2018年左右停车难、道路堵等问题就日渐严重起来。”小刘说。

　　舜泰广场于2005年建成，建筑面积约80.2万平方米，进驻企业约670家，办公人员约35000人。近两年，随着周围信通院、博晶大厦、银丰科技园和云泉中心等项目的投入使用，周边企业进驻总数近1000家，常驻办公人群近10万人。人员高度集聚，上下班交通拥堵、停车位不足和就餐困难等问题困扰着这里的上班族。

　　2020年起，济南高新区便策划园区改造升级。但是，空间从哪要？在综合研判、学习其他城市先进经验基础上，济南高新区提出了分层出让的模式。

　　“一般情况下，一块土地的地上地下使用主体是一家单位。”济南高新区规划建设部人民防空办公室副主任彭添介绍，而按照分层出让模式，地上部分使用权按照体育用途划拨给行业主管部门，地下部分按商业用途进行挂牌出让。

　　2021年11月，舜泰广场智慧停车项目正式启动，2023年5月交付。原有体育场翻新改造，集约开发了足球场、运动跑道、网球场、篮球场、笼式足球场及健身设施场地，打造了一个供周边人群共享的开放式体育公园。体育场地下搭建停车+商业业态，实现了一块土地多重利用，完善了片区功能。

　　日前，记者开车来到舜泰广场，跟着指示牌指引来到地下停车场，车库的引导屏会自动提示车辆从哪里存放。当车辆驶入存车口，车库卷帘门自动上升，车停放好后，点击门口大屏上的存车按键，车库便自动把车停放至空位。据了解，整个停车场分为地下三层，新增车位1000余个。

　　事实上，即便是向地下要空间，可用面积依旧有限。“我们考虑过土建车库、人防车库等多种方案，但是因为成本、场地、效率等因素，最后选择了智慧立体车库。”济南高新置业发展集团有限公司项目一部副经理杜冲冲介绍，园区停车时段集中，瞬时流量比较大，因此，如何让车辆快速停放，且不影响市政交通，是必须要考虑的问题。

　　“目前，停车场共设置4个停车出入口，20个存取口。当A1口开始排队，引导屏将提示排队车辆转向其他存取口。”杜冲冲介绍，配合单循环、等待车位等设计，一小时能停车700辆。目前，停车场利用率很高，平均每天停车1000辆次。

　　一个城市有机更新的成功案例

　　中午11点30分左右，大量上班族从写字楼涌出，进入舜泰广场地下一层的万悦广场，交织在其中的，还有奔跑的外卖小哥。

　　在米村拌饭门店，店长齐梦强熟练地引导顾客们就座。“我们是商场首批进驻的店家之一，运营两年来生意一直不错，园区餐厅主要服务上班族，工作日的中午是最繁忙的。”齐梦强介绍，店面日均营业额能达到1.5万元左右。

　　快餐、24小时无人智慧健身房、商务宴请……在这里，上班族的日常所需基本都能满足。山东维远商业运营有限公司总经理马广静介绍，万悦广场商业面积9475平方米，共有60个商铺，目前，出租率达到95%以上。“商场日均客流量六七千人次，去年整体收益接近1000万元。”

　　舜泰广场足球场门口的指示牌上清楚地标记着——足球场工作日6：00—16：00、周末和节假日6：00—8：00免费开放，其余时段租赁使用，全场800元/场，半场500元/场，散客20元/人/场。

　　“目前，停车、商业、运动三个板块都有收益，且商业的运营情况要好于预期，预计20年内可以实现投资收益平衡。”杜冲冲介绍，舜泰广场智慧停车场是济南首个可单体确权的智慧立体停车场，从长远来看，既可以将车位出售以迅速回笼资金，也可以依托停车及商业业态持续、稳定的收益及现金流进行资产证券化。

　　彭添介绍，舜泰广场智慧停车项目通过停车及商业运营等多种经营实现投资收益闭环，保障项目的可实施性，不仅为开发企业沉淀了优质资产，更形成了一套可持续、可推广复制的城市有机更新成功案例。

　　（大众新闻·大众日报记者 段婷婷 实习生 武咏洁）

来源:大众新闻·大众日报

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