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买二手房 避开中介套路

来源:潍坊晚报 编辑:林峰 2019-06-21 16:08 2019-06-21

近日,市住建局发布了《购买二手房的9大注意事项》,针对我市二手房交易中常见的问题,在选择房源、中介、缴费、贷款等多个方面给出了提醒和建议。其中,中介机构的选择和交易备受市民关注。对此,记者采访了我市资深房产经纪人和市住建局的工作人员,为购房者避开中介公司的套路。
买房被骗定金要不回
  在购买二手房时,普通购房者在寻找合适房源时不免接触到中介。然而市场上的中介公司鱼龙混杂,介绍的房源也未必靠谱,存在不少陷阱。近日,来自湖南的张女士通过中介买二手房时就遇到了糟心事。
  张女士的丈夫是潍坊人,两人原来一直居住在国外,今年想回潍坊安家。今年年初,他们通过潍坊一家中介公司推荐,看好了一套房子。在签合同时,中介公司向她出示了他们和房主签的合同,张女士只需在上面签字即可。签完字后,她又向中介公司交付了1万元的定金。事后,中介公司迟迟不与她办理购房手续。4个月后,通过各方打听得知,该户主已经跟新房主签订了合同,张女士一直被蒙在鼓里。当她向中介公司索要1万元定金时,对方却称这1万元是中介费,一直没有退还。张女士查询得知,这家公司没有备案,维权遇到了困难。
  “避免购房者与房东接触,这是中介公司经常玩的套路。”城区一位资深房产经纪人张先生介绍说:“中介无论如何都不会让购房者与房东接触。待交付定金后,就会有各种各样的中介费出来,所以交钱之前,购房者一定要跟房东见面并当面敲定所有事宜。”
签合同前,中介需书面告知委托人八大事项
  对此,市住建局特别提醒购房者,购买二手房一定谨慎选择中介机构。根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,要到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。
  目前,市住建局对市区中介机构实施备案管理,买房时要选择已备案的中介机构(名单可登录市住建局网站查询http://jsj.weifang.gov.cn/fcgl/jggl/bajg/),因为这些机构工作流程相对规范,出现纠纷时可以更好的维权,有效降低风险。
  根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》第二十一条规定,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项,并由本人签字确认:是否与委托房屋有利害关系;应当由委托人协助的事宜、提供的资料;委托房屋的市场参考价格;房屋交易的一般程序及可能存在的风险;房屋交易涉及的税费;经纪服务的内容及完成标准;经纪服务收费标准和支付时间;其他需要告知的事项。
  “像房屋存在的被抵押情况就包含在‘其他需要告知的事项’中,中介公司有义务告知购房者。”市住建局的工作人员表示。
所有中介均不得收取担保费和金融服务费
  由于房屋交易时间跨度长、过程复杂,决定了中介机构对房屋买卖双方提供的服务不仅仅包括促成交易、签订合同,还应包括协助双方缴纳税费办理、房屋过户和物业的交割。因此,签订买卖合同时,购房者要与中介机构协商确定中介费给付的环节、实行分期付款,更好的保护自己的利益。
  市住建局工作人员提醒,购房者务必仔细审阅合同内容,与中介公司合理约定合同条款。例如有关贷款的约定。目前,由于银行放贷收紧,造成部分购房人不能通过贷款审批。因此,购房者可与中介机构协商,在合同中明确,由于客观因素影响不能贷款的不视为违约,合同可以解除,不承担违约责任。同时,合同须由房主本人签字,若非房主本人签字,则须有房主授权委托公证书,否则合同无效。
  同时,市住建局提醒,合同中必须明确缴费项目。房屋交易涉及税费项目交易等,除了要求中介机构在书面告知书中明确告知外,在合同中还要明确由谁承担,对于书面告知书和合同之外的费用可一律拒缴。所有中介均不得收取担保费、金融服务费,中介费由中介机构和双方买卖依据服务内容、服务成本、服务质量和市场需求状况协商确定。
  关于贷款银行的确定,买方通过贷款买房的,中介机构可提供与本机构合作的银行供买方选择但不得强制,买方也可自行选择银行办理贷款。
  关于资金交付问题,目前,通常做法是过户前将房款付给卖方,但可能出现过户期间因房主经济纠纷房屋被查封的风险。下步,我市主管部门将推行存量房交易资金监管服务,由主管部门来代收交易资金保证交易安全,因此可选择资金政府监管模式,从根本上保护自身权益。

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